焦点报道:郑州楼市“小阳春”闪现？新政延续楼市温和回暖
“听说最近房子卖得又不太好了？是不是‘倒春寒’来了？”近期，围绕郑州楼市出现拐点，“小阳春”提前结束的话题一直很热。
最先感知到市场节奏有所放缓的是房产中介工作人员，他们发现，客户带看量变少了，成交周期也拉长了。在中介陈宇（化名）看来，2月郑州房地产市场堪称“狂飙”，到访、成交双双上涨。相比之下，3月市场热度就稍微有所下降，“2月份卖得火的项目一天能成交几十套，3月份同一个项目一天成交量几乎减半”。
据360房产网数据，2023年3月份郑州房地产市场新房成交13341套，环比2月份17690套下降24.6%，同比去年3月份增长37.8%。
【资料图】
二手房方面，2023年3月份郑州房地产市场二手房成交9539套，环比2月份7121套增长34%，同比去年三月增长81%，郑州二手房3月份成交量创近年来新高。
中指研究院河南分院总经理梁波涛认为，“从大的趋势上看，市场整体处于增量市场向存量市场过渡的阶段，新房和二手房市场表现不同步未来将会是常态现象”，此外，他还表示“整体来看，属于正常的市场波动，不能称之为‘小阳春’提前结束”。原因在于，一方面，由于今年春节早于往年，2月份已经全面投入节后复工复产的过程中，因此传统3月份启动的“小阳春”在今年的2月份提前到来，3月份成交量有所回落属于正常的市场表现。另一方面，今年2月份的市场行情既得益于去年疫情积压需求的集中释放，更受房贷利率大幅下降的直接刺激作用，所以2月市场属于超预期的表现，3月市场虽有下滑但仍处于较好的水平，属于正常的市场波动。
新房成交“下滑”，整体热度有所下降
据360房产网数据，2023年3月份郑州房地产市场新房成交13341套，环比2月份17690套下降24.6%，同比去年3月份增长37.8%。
（图片源于网络）
“尽管3月份郑州新房成交量高于往年同期水平，但环比2月份来说，还是有所下降的，所以有人认为这是市场开始降温，逐渐回归理智的表现。”中介陈宇表示。
（某楼盘案场休息区域）
据记者追踪采访的意向购房者王先生反映，他从去年观望至今，年后头一次碰到看样板间还得预约排队的情况，“感觉售楼部里人山人海，每位工作人员都很忙，没有预约的话甚至没有置业顾问顾得上招待你。”
“不过近期好像闲了一些，置业顾问都给我打了好几个电话约我见面了。”王先生猜测，“可能是最近市场有所降温，或许还能再谈谈价。”
在业内人士陈明（化名）看来，2月份的成交量主要来源于春节期间积压的单子，“2月份释放的积累量本身就不是正常情况下一个月的成交量，3月非正常状态所致的成交少了，市场自然也就收缩了。”此外，在他看来，“在市场回暖态势并不稳固的情况下，如果项目强行收回折扣力度或是涨价，势必会影响购房者的成交决心。”
而部分购房者也的确因为项目“收回优惠”而再陷观望，“听说有些热盘项目最近收回了一些折扣，也不知道是真的还是假的？如果是真的，那我就宁愿再等等。”
据克而瑞河南区域公布的官方数据显示，3月郑州共开盘17次，推货2143套，去化829套，去化率39%，整体优于2月份的开盘情况。特别是多个优质新项目首开集中成交量高，比如保利璞悦、万科山河道二期、高新和锦莲序以及越秀金悦文华，四个项目开盘去化率在69%-91%之间，遥遥领先。
但是，市场整体认购量却下滑近两成。3月郑州住宅整体认购约7615套，环比2月，降幅约17%。其中，主城区住宅认购约5809套，环比降幅约16%，如果剔除首开项目开盘当天成交数据的话，主城区住宅累计认购约5125套。
二手房成交量创近年来新高，挂牌量也出现大幅上升
与新房市场不同的是，3月份，郑州二手房市场的热度依旧，甚至有持续升温的迹象。据360房产网数据，2023年3月份郑州全市二手房成交9539套，同比增加81%，环比增加34%，创近年来新高。
“最近二手房市场的确很热，门店从早到晚都要接待客户，有时候忙得都顾不上吃饭。对了，最近因为办理各类不动产登记业务受理量激增，有时候线上预约都约不上号，有些市民还去找‘黄牛’办理……”说起近期的业务量，中介楚先生表示，的确是非常多。
（图片源于大河报·豫视频）
郑州市不动产登记中心相关负责人也向记者表示，进入3月以来，郑州市房地产市场回暖，加之有不少人为了给孩子上学完成房产过户，使得各类不动产登记业务受理量大幅增加，“市内2月份受理的业务量3000多笔，3月份涨到了7000多笔。”
此外，记者发现，近期郑州二手房成交量的上涨，也与挂牌量增加有关。据诸葛找房监测数据显示，近期，郑州二手房挂牌数量呈现上升态势，2月郑州区域共覆盖房产经纪公司8家，二手房挂牌房源量达270137套。3月郑州区域共覆盖房产经纪公司7家，二手房挂牌房源量达306520套，上升明显。（数据说明：经纪公司的挂牌房源量是基于诸葛找房平台的挂牌房源数量，数据仅供参考。）
近日，记者走访多个中介门店时也发现，不少门店的房源挂牌量出现明显增加。据相关工作人员透露，在售的房源主要包含两部分“一、去年以来有一部分存量挂牌房源一直在等待去化；二、近期市场回暖，一些二手房业主刚刚挂出的房源”。
对此，有专家指出，“二手房挂牌量明显增加，会导致不少业主以降价的形式来出售，这必然会使新房市场受到影响。此外，相比新房，二手房还存在两大明显的优势，一是二手房拥有现房的优势，而且可选的范围很广；二是价格和区位，二手房分布很分散，能在区域和价格上有所选择”。
接连出现的利好政策，或成为延续楼市回暖的关键
记者注意到，近期，郑州相继出台了不少楼市刺激政策。
首先，为了吸引更多人才落户，今年3月，郑州市举办“2023郑州青年人才购房节”，对青年人才购房的补贴力度加大。除了延续此前对博士到专科生原有的补贴金额外，在3月26日到5月31日期间购房者，每套房还可申领家居家电消费券5000元，再加上企业让利等一系列优惠政策，此次综合补贴最高将超10万元。
除此之外，郑州各区域又开启了2023年新一轮的契税补贴，补贴力度的上限也由契税总额的20%提升到40%。
住房公积金方面也出现了新的调整。3月25日，《郑州住房公积金管理中心关于住房公积金支持新市民和青年人住房租赁需求的实施意见》下发，表示将大力支持新市民、青年人的住房租赁需求，全面开展提取住房公积金按期付房租业务。
而最重磅的莫过于4月3日，有消息称郑州的“限购区域、限售政策均进行了调整”，据记者向相关部门求证得知，“从本周开始执行新的限购区域调整，限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量”，据了解，此次限购调整范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西，以此为二环限购范围，限购范围内依旧执行每个家庭2套住宅的限购政策。
此外，该知情人士还提到，除了限购范围的调整，限售政策也进行了部分调整，从原有的以取得不动产日期算起，满1年可以进行出售，调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准，“加快了流转周期，比原来至少少了两三年的时间”。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄在接受记者采访时表示，限购区域调整、限售政策调整以及补贴等会对提振房地产市场信心起到一定的积极作用，但是同时也应该关注到常规的高频的政策内容对市场的刺激也在逐步减弱，后续市场需要更有效的、力度更加强劲的政策加持。
而对于后续郑州楼市的走向，陈霄认为“郑州楼市还存在着一些问题尚未解决，如保交楼的落实、购房者信心的修复、库存压力等，一季度市场取得了不错的成绩，二季度预计成交将会放缓，保持在一个比较稳定的水平”。
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