８个月等于过去３年？新川正裂变成三个“平行市场”
文／成都商报-红星新闻记者 谢雯
8月15日，保利摘得新川板块约78亩土地，成交楼面地价22500元/㎡，清水房限价34000元/㎡，这是成都第6宗楼面地价破“2”的地块；
(资料图片仅供参考)
稍早前，金泰·和序首批次房源获取预售，带精装价格35903-38757元/㎡，总价600万起，创下区域单价“天花板”。
再加上今年1-6月新川板块以4183套的供应量和4063套的成交量双双位居成都各板块第一，似乎让新川板块坐实城南“第一板块”的地位。
图据：锐理数据
但从成都商报-红星新闻走访各楼盘的情况来看，新川板块正在出现三个细分市场，且表现分化，冷热不均。
整体进度过半，新川细分出三个平行市场
新川板块，源于新川创新科技园的落地。这让新川在规划之初就和高新区其他板块有着明显的不同，即规划思路是以产业为先，同步辅之以公园生态建设、住宅、商业。
从2020年起，C先生就在新川的多个项目担任负责人。在他看来，新川板块的前一个周期，市场以865亩的新川之心公园为中心，楼盘价值几乎按照与公园的远近来划分。
新川之心公园
但进入现阶段，新川板块整体开发进度已过半，尤其新川之心公园周边已接近开发尾声，各个组团之间的产业、教育、商业、公园等配套都已基本成定局，这让当前整个新川板块的客户呈现出“要把区域内所有项目看完才做决定”的态势。
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新川
“新川北的住宅用地是排布在产业之间，居住氛围不够浓；而新川南的居住用地更集中，但城市界面的呈现度稍差，客户都需要根据喜好作出取舍。”因此，在C先生看来，整个新川板块正细分为400左右的首置首改市场、500万+的深改市场和高投置业“天量供应”的人才公寓市场。
由于人才公寓不具备太多的市场参考性，我们着重来看前两个细分市场。
总价400万级，“高新南”成为购买的第一理由
这是成都商报-红星新闻记者所做的不完全统计，今年1-7月，在售新盘约为11个，其中套均总价500万以内的项目共有6个。
新川400万量级在售新房一览
从上图还可以看到，新川的产品趋“小”的态势，且“同质化”严重，一半的房企在“卷”建面117-143㎡的户型。
板块内某Top10房企人士还表示，在新川总价400万左右的首置、首改市场，竞争来自于两个大的方面：
一是与相邻的万安北板块的“正面刚”。
“像龙湖·天府云河颂，本身产品力能打，加上单价至少低2000元/㎡，吸附了一批新川原本的客户。”多个项目的负责人都透露称，最终在看过两个板块后，选择新川的客户，几乎都看重的是在行政区划上新川板块属于“高新南”。
龙湖·天府云河颂示范区实景图
因为从土地端口来看，高新南区唯二还有地可开发的板块，其一是大源西，但从目前房企公布的产品规划来看，总价区间多在500-800万，400万左右的主流改善产品的供应将主要依靠新川。
二是板块内部比，小区域内的呈现度和品牌、产品的差别，将让销售端口的表现截然不同。
上半年单盘销量排在第一梯队的中海·新川华府和招商·新川臻境，以及中铁建·新川樾便是两类的代表。
中海·新川华府云門实景图
招商·新川臻境相关负责人告诉成都商报-红星新闻记者，已成交客户对项目的价值排序中，基本都提到了项目东西两侧学校、公园的兑现，300米河岸线的景观资源和项目本身2梯2户、南北通透小高层的产品规划，以及品牌在成都积累的口碑。
招商·新川臻境效果意境图
但更靠近成仁高速、龙灯山等不利因素的中铁建·新川樾，则自去年5月首次开盘以来，至今尚未实现清盘。
500万级市场：全城找客，没产品力难言竞争力
在新川总价500万+市场，则呈现出不同的局面。
包括兴城人居·沁川林语、华发华润·新川印等项目人士都提到，“看总价500万+项目的客户，都是全城选，从锦江区的白鹭湾、三圣乡，到天府新区麓湖板块，新川并非是他们的唯一选择。”
新川500万+量级在售新房一览
但这就给项目提出了更高的产品要求。最新取证的金泰·和序就被业内看作为反面案例。
建面约136-175㎡，以带装修35903-38757元/㎡的单价，总价509万-668万取证，刷新区域“天花板”，但由于品牌知晓度低，周边呈现度差，且采用过时的高低配，导致产品没有明显优势。以至21套房源在取证半个月后，因缺乏足够的客户量，仍未开盘。
金泰·和序
８个月抵过去三年，新川去化周期不足半年
根据高新区6月公布的供地计划，2023年高新南区预计推出13宗涉宅地块，其中新川8宗，是高新南供地宗数最多的板块。
从具体的位置来看，6宗位于新川南，临近中海·新川华府，2宗位于新川北，临近招商·新川臻境。
中指研究院四川分院总监苏宇在谈及新川板块后期趋势时表示，2020-2022年新川板块供应的涉宅用地分别为5宗、5宗、4宗，规划建面处于250-300亩区间；2023年供应8宗涉宅用地，说明区域处于快速建设期。
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